부동산매매계약서의 특약조항에 몇 글자 자신이 희망하는 문구를 수기로 써넣은 것으로 만족스럽게 생각하다가는 낭패를 보는 경우가 있습니다. 얼마든지 쿨하시더라도 도장 찍는 순간에는 반드시 안경을 꺼내십시오. 분쟁은 방지할 수 있으면 방지해야 합니다. 표준 부동산 매매 계약서 조항에 담긴 뜻을 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 더 중요한 각 조항의 숨은 뜻에 대하여는 이번 글에 한 번에 싣기에는 분량이 많으니 저의 다른 글을 참고하시기 바랍니다.
1. 부동산의 표시
이 항목은 매매계약의 대상물을 기재하는 부분입니다. 관련 공적 서류를 정확히 확인하고 작성하는 것이 중요합니다. 부동산등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지계획이용원 등을 충분히 활용하여, 반드시 매매계약 체결일 최근의 각 서류를 발급받아 확인해보아야 합니다. 특히 지적도를 첨부하는 것은 경계선 확인에 많은 도움이 됩니다.
만일 공인중개사가 이러한 관련 서류를 자세히 확인하지 않아 매매목적물에 다툼이 생기는 등의 분쟁이 발생하면, 이에 관한 손해배상책임을 지는 경우가 생기므로, 공인중개사가 면책되기 위하여서는 서류를 자세히 확인하고 당사자 사이에 계약목적물에 대해서도 명확히 확인을 받아야 합니다.
면적에 대한 분쟁이 자주 발생할 수 있으니, 특히 이 부분에 주의하여 각 당사자에게 매도매수하는 면적과 범위를 확인하도록 하고 이를 계약서의 말미에 첨부하여 명확히 표시하도록 합니다.
2. 제1조(목적)
매매대금, 계약금, 대출금, 임대보증금, 중도금, 잔금 등 금액과 지급일자를 기재하는 부분으로서, 향후 각 매매대금이 제대로 지급되지 않거나, 계약해제 취소 등의 분쟁이 발생하였을 때 같은 액수의 돈이라도 어떤 명목으로 지급되었느냐에 따라 그 법적 해결과 의미가 크게 달라지므로 액수뿐 아니라 그 액수의 명칭에 대하여도 주의를 기울여야 합니다.
- 매매대금: 총 매매대금을 기재합니다.
- 계약금: 계약금으로 지급하는 금원을 기재하고 가계약금을 포함하여 기재합니다. 반드시 10%여야만 할 필요는 없고, 당사자 약정에 따라 더 많은 금액 또는 더 적은 금액을 계약금으로 할 수도 있습니다. 계약금은 해약금으로 해석되는 경우도 있고 손해배상액의 예정으로 해석되는 경우도 있습니다.
- 중도금: 중도금 지급 이후에는 계약해제가 불가능하다는 것이 판례 및 법률의 입장이므로 중도금 액수뿐 아니라 지급시기에 관하여도 신중을 기할 필요가 있습니다. 계약서에서도 중도금 지급 이후에는 계약해제가 불가능하다는 점을 명시하기도 합니다.
- 융자금: 매도인의 대출을 승계하는 경우 기재합니다.
- 임대보증금: 세입자가 있는 부동산을 매매하는 경우 기재하는 부분으로서 매도인이 반환해야 할 금액이므로 매매대금 산정 시에 참고됩니다.
- 잔금: 계약금, 중도금 등을 제외한 나머지 지급금액을 기재합니다. 지급시기가 중요하며, 매도인은 대출받아 지급하여야 하는 경우 대출받지 못하는 경우에는 지급시기가 순연된다는 표시를 해 두는 것이 매도인에게는 유리합니다.
3. 제2조(소유권 이전 등)
"매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기 절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 00년 0월 0일로 한다."는 조항입니다. 이 조항은 잔금을 수령하고도 소유권이전등기를 해주지 않는 경우 등이 발생하는 경우에 의사표시 해석을 놓고 문제가 되는 경우가 많습니다. 법률적으로 '동시이행의 항변권'(동시에 이행이 이루어져야 한다는 것)을 포함하는 것으로 이해가 되는 것이 일반적입니다.
즉, 잔금을 지급하지 않으면 소유권이전등기를 해줄 의무도 없게 되는 것이고, 그 반대이기도 하며, 매도인의 경우에는 소유권이전등기절차에 협력할 의무, 매수인은 잔금 지급의무 등 서로가 계약의 내용을 이행할 의무가 있다는 것입니다.
4. 제3조(제한물권 등의 소멸)
"매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 임차권, 지상권 등 소유권의 행사나 보유를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과금 기타 부담금의 미납금이 있을 때에는 잔금 수령일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다."
위 조항에서 '완전한 소유권을 이전해야 한다'는 내용은 임차권, 근저당권 등 제한 권리를 모두 소멸시킨 소유권을 이전해야 할 의무가 있다는 것입니다. 따라서 매도인은 대출금을 변제하고 근저당을 말소하고, 임차인을 내보내는 등 모든 권리관계를 정리한 상태에서 소유권이전등기서류 교부 및 점유이전을 해야 하는 것이므로, 그러한 상태에 도달하지 않은 채로 매수인에게 건네려고 하면 매수인은 이를 거절할 수 있고, 매수인이 이를 거절하는 것은 당연히 해야 할 일입니다.
특히 임차인이 존재하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권을 행사하여 매도인을 곤란하게 할 수 있는데, 물론 매수인도 자체적으로 조사하여 그러한 위험을 판단하였겠지만, 부동산 매매계약서에 이러한 조항을 넣어 두었다면 만일 매도인의 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면서 이사비를 요구하는 등 매도인과 매수인을 난처하게 만드는 일이 존재한다면 매수인은 소유권이전등기서류 수령 및 점유인수를 거절해야 함이 원칙입니다.
5. 제4조 (지방세 등)
"위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담 주체와 액수는 위 부동산의 인도일을 기준으로 한다. 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 따른다."
이는 부동산의 인도일을 기준으로 수익을 매도인 또는 매수인에게 귀속할지 여부를 정한다는 내용과, 지방세의 납부 책임자에 대한 규정입니다. 세법의 대부분의 규정에서는 인도일을 기준으로 하는 경우가 많기 때문에 법의 취지와 궤를 맞춘 합리적인 내용으로 작성되는 것이 일반적입니다.
6. 제5조 (채무불이행 및 손해배상)
"매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대한 불이행을 하는 경우, 상대방은 불이행자에게 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."
이 조항은 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하지 않거나 중도금, 잔금 등을 지급받지 않는 경우, 혹은 매수인이 지급기일이 되었는데도 중도금, 잔금 등을 지급하지 않는 경우에 이를 채무불이행으로 보아 계약상대방이 계약을 해제할 수 있다는 내용입니다. 그리고 그 손해배상으로 계약금 상당의 금원을 지급받을 수 있게 하는 조항입니다.
특약으로 지급기일에 중도금 또는 잔금 등을 지급하지 않으면 자동으로 계약이 해제되는 것으로 한다는 등의 조항을 두기도 하지만, 이것이 일반적인 경우는 아닙니다. 가등기를 하고 매매완결권 행사시기를 일정한 기한으로 한정하는 경우에는 계약 자동 해제와 유사한 효과를 볼 수도 있습니다.
7. 제6조 (계약의 해제와 취소)
"매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다."
이 조항이 포함되지 않은 부동산 매매계약서를 이용하는 경우에는 '중도금 지급하기 전'까지가 아닌, 민법 제565조에 따른 '이행의 착수'시를 기준으로 계약해제 가능 여부가 나뉘게 됩니다. 즉 이 조항이 포함이 된 경우에는, '중도금 지급 전'까지 계약의 해제가 가능하고, 이때 매도인은 계약금의 배액을 상환, 매수인은 계약금을 포기해야 하는 것입니다.
참고로, 계약의 해제를 언제까지 할 수 있는지, 과연 그런 권리를 부여할 것인지에 관한 내용은 당사자 약정에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 것이며, 정해진 규칙은 없습니다.
8. 제7조 (중개수수료)
"공인중개사는 매도인 또는 매수인이 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실 없이 본 계약이 무효취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동 중개의 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다. 중개보수는 ( )로 한다"
중개자의 보수에 관한 내용은 부동산 매매계약에 당연히 삽입되어야 할 조항은 아닙니다. 부동산 매매 거래의 당사자가 아니며, 부동산 매매계약상 권리자 혹은 의무자로 등장하지도 않기 때문입니다. 다만 중개사의 이익을 존중하기 위하여 이러한 조항을 삽입시켜 줄 수는 있습니다.
부동산매매계약서에 중개사의 보수에 관한 내용이 삽입되고 중개사들이 연명으로 날인함으로써 계약관계가 오히려 더 복잡해지는 경우도 빈번하게 발생됩니다.
9. 제8조 (중개대상물확인설명서교부 등)
"공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다."
이 조항도, 중개사가 중개대상물의 상태에 대하여 무슨 보증을 하는 책임을 지는 것으로 귀결되는 것도 아니고, 오히려 중개사의 면책근거로써 활용될 여지가 있는 것이므로, 부동산 매매계약의 당사자인 매도인과 매수인 입장에서는 이런 조항을 계약서에서 배제하는 것이 유리할 수도 있습니다.
10. 매도인, 매수인의 인적사항 등
기본적으로 중요한 사항입니다. 법적 권리, 법적 의무는, 자연인 혹은 법인이라는 중심체에 연결되어 설정되는 것입니다. 그러므로 아무리 서면으로 계약서를 단단하게 체결했더라도 권리의무의 중심체가 영 잘못된 사람인 경우에는 아무런 소용이 없어지는 것입니다.
계약서에 날인하기 전에 상대방의 신분증을 확인하고 사본을 계약서에 첨부함으로써 보호될 수 있는 법익은, 개인정보보호로 인한 이익보다, 훨씬 큰 것입니다.
최근 매도인을 사칭한 사칭한 계약금 편취, 사기 피해 사건이 많습니다. 부동산 거래에서는 날인 직후 돈을 받는 측인 매도인이나 전세임대인이 마음먹고 기망하는 측에 설 가능성이 더 높습니다. 따라서 대리인이 계약을 체결하는 경우 매도인의 가족이더라도 인감증명서, 가족관계증명서, 위임장 등 관계 서류를 정확히 확인하여야 하고, 매도인 당사자를 직접 만나지 못한 경우에도 매도인의 인적사항 등을 충분히 적극적으로 확인해야 합니다.
그렇지 않아서 매수인에게 피해가 발생하는 경우 공인중개사도 일부 책임을 지겠지만, 그것은 공인중개사를 상대로 소송을 제기해서 인위적으로 받아낼 가능성이 있다는 것뿐이지, 대개의 경우 손해는 돈을 내어준 측(매수인, 임차인)이 떠안게 되는 경우가 많기 때문입니다. 그러므로 부동산 거래 당사자가 직접 챙겨야 합니다.
11. 부동산 매매 계약의 더 깊은 의미
부동산에도 여러 종류가 있고, 거래 형태도 여러 종류가 있으며, 당사자도 여러 형태가 있으니, 부동산 매매에 관한 표준 계약서를 한 번 읽었다고 실제에서 정말 도움이 되지는 못합니다. 계약을 혼자서 하시려고 하는 것보다는, 본인이 무슨 날인을 하기 전에 친분이 있는 법률전문가에게 한 번 봐달라고 할 생각이 떠오르기라도 한다면, 계약을 잘 못 하여 크게 손해 날 일은 없을 것입니다.
부동산 거래의 법적 측면은 지나치게 강조해서도 지나치게 무시해서도 안 되고, 어디까지나 비즈니스의 전체 흐름을 깨뜨리지 않는 것이 포인트입니다.
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