지역주택조합("주택조합")에 가입하면 얻을 수 있는 여러 장점들이 있는데 장점의 하나는 좋은 입지에 저렴한 가격으로 새 아파트에 입주할 수 있다는 것입니다. 대형 건설사가 시공하는 아파트라면 브랜드 프리미엄을 누릴 수도 있으므로 조합원자격은 훌륭한 투자 수준이 될 수도 있지만, 조합의 가입과 탈퇴 및 분담금으로 인한 법적 문제들에 대해서는 한 번 따져 봐야 합니다.
일단 지역주택조합 사업은 일반 분양 사업과는 그 진행 과정이 상당히 상이합니다. 이런저런 이유로 인해 지역주택조합의 공사지연, 투자금 상승으로 인하여 지역주택조합 사업에서 중간에 탈퇴하고자 하는 조합원들이 생기게 되지만, 지역주택조합에서 탈퇴하는 것은 쉽지 않습니다.
지역주택조합사업으로 인해 얻을 수 있는 투자이익이 적지 않은데도, 이런 단점과 위험성 때문에 지주택 사업으로 얻을 수 있는 이익과 기회를 포기하려고 하는 경우가 많은 것입니다.
이번 글에서는, 지역주택조합에 가입할 때 미리 알고 있어야 할 사항과, 지역주택조합에 가입한 사람이 탈퇴하는 방법, 그리고 탈퇴과정에서 손해를 보게 되는 경우 등에 대해 살펴보겠습니다.
지역주택조합의 의미와 투자에 있어 장점과 단점
지역주택조합이란, '동일한 지역에 거주하는 소형주택소유자, 무주택자의 주택을 마련하기 위해 이들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업'을 의미합니다. 쉽게 생각하자면 '소규모 재개발 재건축 사업'이라고 이해할 수도 있을 것입니다.
일반 재개발 재건축 사업의 경우보다 넓은 지역의 도시계획구역 지정에 따른 진행과정의 어려움이 있는데, 지역주택조합은 이보다는 소규모의 사업이라서 진행상 장점을 누릴 수 있게 됩니다.
즉, 구체적으로 지역주택조합(지주택) 사업의 장점이라면,
1. 재개발절차보다 절차가 간소한 점,
2. 추진비용이 상대적으로 적은 점,
3. 시행사의 이윤(ROI)이 일반적으로 높지 않게 책정된다는 점,
4. 기존 거주자들을 상대로 하므로 분양마케팅 비용이 적게 들고
5. 그 결과 분양가가 저렴하다
는 장점이 있을 것입니다. 따라서, 이러한 지역주택조합 사업이 성공으로 귀결된다면, 조합원들은 좋은 입지의 브랜드 파워가 있는 아파트에 시세보다 저렴한 가격에 입주할 수 있게 되는 것입니다.
하지만 다음과 같은 단점도 있습니다.
1. 사업이 3년 이상 또는 무기한 지연되더라도 당장 마땅한 수단이 없다는 점
2. 사업 진행 과정에서 조합에서 탈퇴하기란 어려운 것이고
3. 탈퇴할 수 있게 되더라도 많은 분담금을 납입해야 하며
4. 분담금 반환받기까지에도 오랜 시간이 소요된다는 점
5. 비교적 소규모 사업이므로 법의 사각지대에서 조합 가입당시 조합자격 및 가입조건 등에 관한 설명의무가 제대로 이행되지 않는 점
6. 그 결과 상호 간 오해로 인한 민사소송이 제기되거나 심각한 경우에는 형사범죄인 사기 등에 연루되는 경우도 발생하게 됩니다.
주택법 개정과 지역주택조합 제도의 개선
위와 같은 단점들이 있는 점을 고려하여 국가는 최근 주택법 개정에서 지역주택조합과 관련된 조항을 상당 부분 확충하여 해결하고자 하였습니다. 이러한 개정사항에 대한 평가는 일단 지역주택가입시에 막을 수 있는 위험에 대한 대응수단으로써는 적절하다는 평가가 일반적인 것으로 보입니다. 즉, 무분별한 사업개시 및 조합원 가입으로 인한 위험은 상당 부분 해결이 된 것으로 보입니다.
주택법과 동법 시행령의 개정사항 중에서 핵심적인 내용만 보면 다음과 같습니다.
1. 조합설립인가시 토지 사용권원의 80% 확보, 대지의 15% 이상 소유권이 확보되어야 사업 개시 가능 (주택법 제11조 제2항)
2. 주택조합의 조합원을 모집하려면 해당 주택 건설 대지의 50% 이상 사용권원이 확보되어야 함 (주택법 제11조의 3)
3. 주택조합 가입계약서 내용에 관하여 설명해야 할 의무를 부과(주택법 제11조의 4)
4. 주택조합 관련 허위과장광고 금지에 관한 명문 규정 (주택법 제11조의 5)
5. 주택조합 모집 신고 후 2년 내 조합설립인가 또는 조합설립인가 후 3년간 사업계획승인 못 받으면 조합 해산이 가능해짐
6. 주택조합 가입비 반환이 가능해짐(주택법 제11조의 6) 즉, 청약한 후 30일 이내에 청약철회 가능
지역주택조합과 관련하여 자주 발생하는 분쟁 유형 및 대응방법
1. 지역주택조합에서 탈퇴하기 위해 조합원 자격상실을 유발
최근 주택법이 개정되기 전까지 지역주택조합사업에서 탈퇴하는 것이 쉽지 않았습니다. 즉, 탈퇴하더라도 과도한 위약금을 부담하여야 했기에 손해가 컸기 때문입니다. 그런데, 최근의 주택법 개정으로 지역주택조합 가입 후 30일 이내에는 자유롭게 청약철회가 가능하게 되었습니다.
동 기간 이후에 사업 진행 도중 단계에서 탈퇴하는 경우에는, 가장 먼저 '조합원 가입계약서'에서 약정되었던 내용에 따르게 됩니다. 그러므로, 탈퇴하는 경우의 비용부담에 관한 사항을 가입시점에 조합원 가입계약서에서 미리 자세히 확인했어야만 합니다.
시장에서 통용되는 (소위) 표준 조합원 가입계약서에는 탈퇴조항이 없었습니다. 한 조합원이 다소 의도적으로 지역주택조합의 구성원 자격을 상실한 후 자격상실을 원인으로 자동탈퇴를 주장한 사례가 법원의 판단을 받게 되었는데 해당 법원에서는,
- 법령, 조합원 가입계약서, 조합규약상 세대주인 조합원이 그 지위를 계속 유지해야 할 의무를 부과하는 조항이 없는 점,
- 조합원이 스스로 조합원 자격을 포기할 수 없도록 금지하는 규정도 존재하지 않는 점,
- 스스로 조합원 자격을 상실하더라도 납입한 분담금 중 추진비를 제외하고 나머지 금액만 환급받을 수 있는 것이니 조합에 특히 불리하다고 볼 이유도 없는 점
등을 감안한다면, 스스로 조합원 자격요건 흠결을 유발한 조합원 자격상실을 무효로 볼 수 없다고 판단하였고, 그 결과 이 조합원은 조합에서 탈퇴하고 분담금을 반환받을 수 있게 되었던 사례가 있으므로, 이러한 법을 잘 알아서 활용할 수 있어야 할 것입니다.
2. 지역주택조합 분담금 반환
지역주택조합의 분담금 반환에 관한 조건은 조합원가입계약서에서 약정한 내용이 가장 우선합니다.
판례는 조합원가입계약서 등의 내용 등을 종합적으로 고려하여 어떤 항목의 비용을 제외하고 반환한다는 규정이 있는 경우에는 규정에 따라 그 비용만을 제외하고 조합이 탈퇴한 조합원에게 나머지 분담금을 지급하라고 판단하였습니다.
다만, 조합원 분담금에 포함되는 토지매입비, 건축공사비, 설계감리비, 철거비, 민원처리, 용역비 및 기타 사업수행에 필요한 비용, 업무대행비 등 중에서 탈퇴 시에 반환받을 수 있는 분담금의 범위가 어디까지인지 관하여 많은 다툼이 생기는 것이 일반적입니다.
조합 측에서는 적은 금액 만을 반환하여 손해를 줄이고자 하고, 탈퇴하는 조합원 측에서는 최대한 많은 금액(가능하다면 분담금으로 지급한 금원 전부)을 반환받고 싶어 하기 때문입니다.
위의 굵은 글씨 부분의 적정성에 대한 분쟁이 생기면서 소송이 장기화되기가 쉬운 것입니다(분담금의 지급범위, 조합원 지위 부존재 확인 등 관련 소송이 잇달아 제기되기도 합니다). 여하튼 법원에서는, 금액에 관한 이견을 탈퇴와 분리하여 보려는 경향이 있는데, 이는, 탈퇴희망자의 이익을 위해서나 조합의 원활한 사업진행을 위해서나 대단히 합리적인 태도인 것으로 생각됩니다.
3. 지역주택조합 자격상실과 해결
지역주택조합에는 누구나 가입할 수 있는 것은 아니고 조합원 자격요건을 충족해야 합니다. 특히 조합원은, 조합가입자격요건을 조합설립인가 신청일 이전부터 입주가능일까지 유지해야만 합니다.
그렇지만, 지역주택조합 사업의 기간이 늘어지게 되면, 고의든 부주의든 여러 이유에서 이 조합원 자격을 상실하는 조합원이 발생합니다. 문제는, 통상 사용되는 일반적인 (소위) "표준 조합원 가입계약서"에는 "조합원 자격을 상실하면 자동적으로 조합원의 지위도 상실한다"라고 규정하고 있으니, 조합원 자격을 다시 회복하여 유지할 수 없는지 그 방법을 찾아보게 되는 것입니다.
지역주택조합의 조합원 자격요건으로는
1) 동일권역에서 6개월 이상 거주하였을 것
2) 무주택자 또는 전용면적 85제곱미터 이하 1 주택자일 것
3) 세대주일 것. 이 있는데,
이 중에서, 일시적으로 세대주 요건을 충족하지 못한 경우 유학, 결혼, 이주 등 부득이한 사유가 있는 경우 구제받을 수 있습니다만, 일반적으로 가장 많이 문제가 되는 사례는 분양권 전매, 부동산 상속 등으로 인한 사례로서 그러한 경우에는 분양권 전매 시기 등에 따라 달라지지만 분양 당첨 등 만으로 조합원 자격이 실제로 상실될 수 있는데 경우에 따라 결론이 달라지므로 전문가와 상담이 필요한 부분입니다.
지역주택조합 가입 여부 결정에 앞서 확인할 사항
위에서 보았듯이 지역주택조합원이 되면 각종 단체법적인 문제들이 발생할 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다. 특히, 조합은 공동운명체로서, 특히 가입 전후에 발생한 조합추진 비용에 대해서는 공동으로 책임을 져야만 하는 것이 마땅하고 조합대표를 누가 할 것인지는 오히려 부차적인 쟁점일 수도 있음을 숙지하는 것이 좋습니다.
1. 가입계약서의 내용
특히, 조합원 탈퇴 및 비용 부담에 관한 사항을 자세히 살펴보시기 바랍니다.
2. 토지확보율
사업대상부지 95% 이상 매입 및 확보해야 강제수용이 가능하므로, 토지확보가 안된 상태에서는, 착공조차 하지 못하고 비용만 소진하게 될 수 있는 것입니다. 토지확보 여부에 관하여는 소유권이전확약서 같은 법적으로 허술한 서류보다는 토지매매계약서 및 실제 가등기가 경료되었는지 여부를 기준으로 확인하시는 것이 보다 확실할 것입니다.
보다 간소한 절차로 신속하게 지역주택을 재개발하기 위한 취지의 제도이므로, 향후 발생할 법적 책임에 관하여도 충분히 숙지한 상태에서 조합원가입계약서에 날인을 하시기 바랍니다.
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