부동산 가격 상승기에는 소위 깡통전세가 늘어나서 나중에 전세보증금을 돌려받을 시기가 되면 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 일이 다수 발생하기도 합니다. 전세보증금은 누군가의 전재산이자 생활의 근간이기도 하므로 한 번 깡통전세의 피해자가 된다면 그 피해를 회복하기 쉽지 않습니다. 다행히 공적인 보장수단으로써 전세보증금반환보증이 있는데 이를 이용하여 전세보증금을 지키는 방법과 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
전세보증금반환보증이란 무엇인가
전세보증금반환보증이란, 임차인이 반환보증에 가입하면 전세종료 시 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 돌려주지 못하더라도, 보증기관에서 전세보증금을 반환해 주는 제도를 말합니다. 보증기관이 보증금을 반환해 준 후, 나중에 보증기관에서 집주인에게 차후에 전세보증금을 변제할 것을 요구하는 식으로 진행됩니다. 즉, 임차인은 임대인의 사정에 불구하고 제 때에 전세보증금을 받을 수 있게 되는 것입니다.
그런데, 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 일정한 비용을 지급해야 합니다.
구체적인 가입절차 및 가입비용
전세보증금반환보증상품을 제공하고 있는 기관으로서는, 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사 등이 있으며, 보증수수료는 1년 기준으로 0.023~0.07 정도에서 형성되고 있습니다.
보증수수료(비용)에 관하여서는 가장 저렴한 상품을 기준으로 계산하여 보면, 예를 들어 전세보증금 약 4억 원 정도의 전세계약인 경우 2년간 약 30만 원~35만 원 내외의 비용이 소요되는 꼴입니다.
누구든지 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 가입을 위해서는 전세보증금 요건을 충족하여야 하는데 보증제공기관마다 조건이 다르므로 보증금액 등 구체적인 액수에 관하여는 추가로 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
전세보증금반환보증에 가입할 때 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
가입기간에 관하여는 주의할 점이 있는데요, 전세보증반환보증은 전세 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 가입해야 합니다. 전세 계약기간의 2분의 1이 지난 경우에는 보증기관 입장에서 세입자의 사용상황에 따른 변수도 있을 뿐 아니라 보증에 따른 위험산정을 하기 어려운 사정이 더 생기기 때문에 공익적 역할만을 강조하는 것이 부당할 수도 있어서라고 볼 수 있지만, 세입자 입장에서는 아쉬운 점입니다. 이 기간의 기준일은 계약서상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날입니다.
갱신계약인 경우에는 전세계약 만료일 1개월 전을 기준으로 하여 계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
각 보증기관에서는 깡통전세임을 이유로 가입을 거절하는 사례가 많아지고 있으므로, 전세계약을 체결하기 전에 등기부 등을 자세히 확인해 보는 것은 기본이고, 여기서 한 걸음 나아가 전세 계약을 체결하기 이전에 전세보증금반환보증 가입에 관한 일을 마무리하는 것이 좋겠습니다.
특히, 보증보험 가입에 관한 세부 조건은 보증기관마다 차이가 있으므로, 전세계약 체결의 정황에 대해 보증기관에게 일찍 알려주고 조건을 상의하는 것이 좋습니다.
전세보증금을 반환받지 못하게 되었을 때 대응 요령
전세기간이 끝나갈 때에, 집주인이 전세보증금을 마련되지 않아서 반환할 수 없다고 통보하는 경우 또는 집주인이 '다음 임차인이 구해지지 않았으니 전세보증금을 돌려줄 수 없다'라고 말하는 경우에도, 임차인이 '퇴거하고 인도를 마치면' 전세보증금을 당연히 반환받을 수 있습니다.
임대인이 인수를 거절하면 임차인은 최대한 퇴거를 입증하는 사진을 많이 찍어 임대인 측에게 보내고, 현관키와 비밀번호를 임대인 측 공인중개사에게 맡기는 등의 '이행제공'을 하여 본인의 의무이행을 하여야 합니다.
즉, 새로운 임차인이 구해지지 않더라도, 집을 비우고 집주인에게 집을 인도하였다면, 전세계약 종료일을 기준으로 전세금반환을 청구할 수 있을 뿐만 아니라, 지급할 때까지의 이자도 연 5% (임대인이 상인인 경우에는 연 6%) 청구할 수 있습니다.
전세보증금을 지급해 달라고 청구하는 방법은, 여러 가지가 있지만 간단한 전세보증금 또는 임차보증금 사건에서는 내용증명 또는 지급명령만으로 보증금을 반환받는 경우가 많습니다.
1. 내용증명에 비용은 3천 원에서 1만 원 이내가 소요되며, 본인이 직접 우체국에 방문하여 발송합니다.
2. 지급명령은 법원에서 행하는 절차이며 비용은 3만 원에서 7만 원 이내로 소요됩니다.
3. 민사소송에는 수백만 원 내외의 비용이 소요되며, 변호사와 상담하여 시작하는 것을 권해 드립니다. 승소한 경우 소송비용은 상대방에게 부담시킬 수 있습니다.
한편, 세입자는, 전세보증금 반환을 강제하기 위한 목적에서, 부동산을 인도하지 않고 보증금을 받을 때까지 거주하는 경우도 있는데, 상가건물이 아니라 주택이라면 주택임대차보호법 제4조 제2항에서는 "② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."라고 규정하므로 아직 임대차기간이 존속하고 있어 집주인이 전세보증금을 반환할 의무가 없게 된다는 점에 주의하여야 할 것입니다.
즉, 전세보증금반환보증에 따른 보증금반환청구를 하기 위하여는 세입자가 먼저 퇴거하고 인도를 마쳐야 하는 것입니다. 이를 이행하였으면 전세보증금 지급은 보증기관이 맡아서 하는 것이 됩니다.
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