부동산 매매계약을 체결하면서 매도인이나 중개인으로부터 어떤 세금이 부과되지 않는 것으로 설명을 듣고 매매계약을 체결하였는데, 이후 과다한 금액의 세금을 부과되면 이를 이유로 매매계약을 아예 취소할 수 있는지 사례를 통해 살펴보겠습니다.
주식회사 형태면 양도세가 부과되지 않는다?
이 사건의 등장인물은 매수인 A와 매도인 B입니다. A는 B 소유의 토지를 매수하고 싶어 연락을 하였는데 B는 처음에는 이 토지를 매도하면 많은 양도세가 부과될 것이 염려된다며 매도를 거절했지만 A는 포기하지 않고 B에게 A가 주식회사를 설립하여 출자하는 형식을 취하면 양도세가 부과되지 않는다고 설명하여 이를 믿은 B는 A와 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
하지만 이후 매도인 B에게는 높은 양도세가 부과되었습니다. 이에 실망한 매도인은 부동산 매매계약을 취소하고자 소송을 제기하였습니다. 부과된 양도세는 일단 납부하고 나서 다투는 것으로 입장을 정리하였습니다.
여기서 관건을 일반적인 표현으로 하면 '세금이 납부되는 것을 방지하기 위한 계획이 먹혀들 것으로 생각했는데 착오했던 것이라면, 이처럼 세금납부 회피 계획에 관한 착오를 법이 보호해 줄 만한 가치가 있는 것인지' 여부입니다.
법원은 놀랍게도 매매계약의 취소를 인정하였습니다. 다만
대법원은, 이렇게 판시하였습니다.
"법률에 관한 착오(즉, 양도소득세가 부과될 것인데도 부과되지 아니하는 것으로 오인)라도 그것이 법률행위의 내용의 중요 부분에 관한 것인 때에는 의사표시를 한 자는 그 의사표시를 취소할 수 있고, 또 매도인에 대한 국가의 양도소득세의 부과를 회피할 목적으로 매수인이 주택건설을 목적으로 하는 주식회사를 설립하여 여기에 출자하는 형식을 취하면 양도소득세가 부과되지 않을 것이라고 말하면서 그러한 형식에 의한 매매를 제의하여 매도인이 이를 믿고 매매계약을 체결한 것이라 하더라도 그것이 곧 사회질서에 반하는 것이라고 단정할 수 없으므로 이러한 경우에 역시 의사표시의 착오의 이론을 적용할 수 있다"라고 판시하였습니다(판례 1).
그 이후 또 다른 사례에서도 대법원은 이렇게 판시하여 예전 입장과 동일한 취지임을 밝히고 있습니다.
"매도인의 대리인이, 매도인이 납부하여야 할 양도소득세 등의 세액이 매수인이 부담하기로 한 금액뿐이므로 매도인의 부담은 없을 것이라는 착오를 일으키지 않았더라면 매수인과 매매계약을 체결하지 않았거나 아니면 적어도 동일한 내용으로 계약을 체결하지는 않았을 것임이 명백하고, 나아가 매도인이 그와 같이 착오를 일으키게 된 계기를 제공한 원인이 매수인 측에 있을 뿐만 아니라 매수인도 매도인이 납부하여야 할 세액에 관하여 매도인과 동일한 착오에 빠져 있었다면, 매도인의 위와 같은 착오는 매매계약의 내용의 중요 부분에 관한 것에 해당한다."라고 보았습니다(판례 2).
즉, 법원은 이처럼 세금에 관한 착오도 법률행위의 중요 부분의 착오에 의해 매매계약을 체결하게 된 것이고 그러한 착오에 매도인에게 중대한 과실이 있는 것이 아니니, 매수인에 의한 매매계약의 취소를 인정한 것입니다.
다만 법원은 또 유사한 다른 사례에서는, "매도인이 부담하여야 할 세금의 액수가 예상액을 초과한다는 사실을 알았더라면 매수인이 초과세액까지도 부담하기로 약정하였으리라는 특별한 사정이 인정될 수 있을 때에는 매도인으로서는 매수인에게 초과세액 상당의 청구를 할 수 있다고 해석함이 당사자의 진정한 의사에 합치할 것이므로 매도인에게 위와 같은 세액에 관한 착오가 있었다는 이유만으로 매매계약을 취소하는 것은 허용되지 않는다."고도 판시하였습니다. 즉, 실제로 세금이 초과되기는 하였지만 이것이 계약에 영향을 미치지 못할 특별한 사정이 있었을 때에는 계약을 취소할 수 없다고 보았습니다. 즉, 매수인이 초과세액을 부담하면서 매매계약의 효력은 유지하는 것이 상식에 부합한다고 판시한 것입니다 (판례 3).
위 법원의 판례에서 우리가 알 수 있는 점은, 착오의 내용이 중요하고 또 계약에 영향을 미치게 되고 그러한 착오에 매도인에 중대한 과실이 없는 경우에는 계약의 취소할 수 있다는 일반원칙은 "매도인 세금 부과에 관하여 매도인이 착오한 경우"에도 동일하게 적용이 되므로 매도인이 매매계약을 취소할 수 있지만 (판례 1, 판례 2), 예상을 초과한 세금을 매수인이 부담하는 것으로 하고 매매계약의 효력은 유지하는 것이 당사자의 의사의 합리적 해석이라고 인정되는 특별한 정황이 있었다면 매매계약을 취소할 수는 없다 (판례 3)는 것입니다.
계약의 취소는 예외적으로만 허용되어야 한다
계약 체결을 한번 했으면 지켜야지, 함부로 무효화시키면 질서가 엉망이 될 것입니다. 계약체결을 하였으면 그것은 지켜져야 하는 것이지, 일방의 사정에 의해 일방적으로 무효가 된다면 사회질서가 어지러워질 것입니다. 계약을 일방적으로 무효로 하는 것이 쉽게 허용된다면 아무도 계약을 신중하게 생각하지 않겠지요.
이번에 본 사례는 "세금부과여부에 관한 착오"도 일반적인 민법상 착오에 의한 계약의 취소 법리와 크게 달리 볼 필요는 없다는 것, 즉 민법 제109조 제1항 "의사표시는 법률행위의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다"가 동일하게 적용이 된다는 것을 밝힌 데에 있다고 할 것입니다.
물론, 실제로 변호사가 검토하는 부동산 매매계약에서는, 세금과 이에 관한 각자의 계산에 대해 각자 책임을 진다는 뜻을 함축한 문구를 삽입하는 경우가 많은데, 이러한 기술은 계약 체결 여부에도 영향을 주기 때문에 다소 전략적으로 문구 조정 및 삽입 여부와 시점 등을 검토할 필요가 있을 것입니다.
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