상가 분양을 할 때에 분양자가 특정업종에 대해 독점적인 운영권을 주겠다고 약정하는 경우가 있는데 이러한 약정이 과연 법적 효력이 있는지, 분양자와 업종경쟁자 중 누구를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
실제 사례에서 법원의 판결
실제 사례가 있으니 이 분쟁에 관한 법원의 판결부터 보겠습니다. 원고는 분양자로부터 "슈퍼마켓 업종에 대해 독점적인 운영권을 보장해 주고, 그렇지 않다면 계약을 해제해 주겠다"는 약정을 받고 상가를 분양받았습니다. 하지만 그 이후에 제삼자가 상가의 일부를 분양받은 후 슈퍼마켓과 유사한 편의점 업종으로 가게를 운영하게 된 사건입니다. 원고는 분양자를 제소한 것이 아니고 업종제한약정이 포함된 분양계약을 체결한 자로부터 수분양자의 지위를 양수한 자를 상대로 제소하였습니다.
대법원은 판시하기를 "건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 일정한 업종을 정하여 분양한 경우, 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다. 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다."
고 하였습니다.
슈퍼마켓이 편의점을 상대로 할 수 있는 조치
만일 아직 만약 편의점 운영희망자가 분양자와의 사이에 분양계약을 체결하지 않았다면 슈퍼마켓 운영자는 분양자를 상대로 '분양계약체결금지가처분' 등을 청구하여 분양계약 체결을 막을 수 있습니다.
만일 이미 분양계약이 체결된 경우라면, 슈퍼마켓 운영자는 손해배상 청구 또는 계약해제와 손해배상청구를 구할 수 있을 것입니다. 여기까지는 분양계약상 분양자를 상대로 인정되는 권리입니다.
대법원은 나아가 슈퍼마켓 운영자에게, 업종제한의 내용이 포함된 분양계약을 체결한 편의점 운영자를 상대로도 일정한 경우 영업금지청구를 할 수 있다고 한 것이고, 수분양자의 지위를 양수한 자를 상대로도 이러한 청구를 할 수 있다고 한 것입니다.
슈퍼마켓과 편의점이 서로 "동종업종"이라고 인정된 것은 상식에 부합합니다.
뒤집어보기 (점포 가게 인수자의 입장)
법이 위와 같으니, 상가건물의 일정한 점포를 인수하려는 분 입장에서는, 상가 매도인으로부터 '분양계약상 업종제한 등 영업행위 제한에 관한 조항이 없음'에 대한 서면 확인을 받아두어야만, 혹시 있을지 모르는 경쟁업종 점포로부터의 책임추궁에 따른 손해로부터 보전을 받을 안전장치를 둔 셈이 될 것이므로 유념해야 할 것입니다.
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