미등기 건물을 매수하였는데, 매도인이 사용승인 혹은 건축법 등을 이유로 소유권보존등기가 안 되었다는 둥 소유권이전등기를 미루면서 등기를 거절하면 매도인은 이용과 전매에 여러 가지 제약을 받게 됩니다. 이때 매수인은 어떻게 대응해야 할까요. 소유권보존등기가 되어 있지 않으니 소유권이전등기를 하기 위한 가등기 같은 안전장치도 불가능했던 상황입니다.
소유권보존등기의 대위
부동산등기법 제65조는 소유권보존등기의 신청인에 대해 다음과 같이 규정합니다.
제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
그리고 부동산등기법 제28조는 제삼자가 하는 대위등기에 관하여 다음과 같이 규정합니다.
제28조(채권자대위권에 의한 등기신청) ① 채권자는 「민법」 제404조에 따라 채무자를 대위(代位)하여 등기를 신청할 수 있다.
② 등기관이 제1항 또는 다른 법령에 따른 대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.
이렇게, 신축건물은 소유권보존등기를 해야 이전등기도 경료할 수 있는 법인데, 건물을 신축한 자(건물을 가진 자)가 아닌 제삼자도 일정한 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있음을 알았습니다.
매수인의 대응 방법
부동산등기법 제65조에 따르면 미등기 부동산이 건축물대장상 매도인의 소유로 되어있는 경우 매도인이 소유권보존등기를 신청할 수 있는데,
다만, 매도인이 등기에 협조적이지 않은 경우 매수인은 매도인을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구의 소송을 제기하여 승소하면 부동산등기법 제65조 제2호에 따라 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
매수인은 부동산등기법 제28조에 따라 매도인을 대위하여 등기를 신청할 수도 있는 것이므로, 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기 소송을 제기하여야 할 것입니다.
매매계약의 매수인이라는 이유만으로 강제로 소유권이전등기를 신청할 수는 없는 것이고 매매계약상 매매대금을 모두 지급했으니 이제 매도인은 소유권이전등기에 협조해야 한다는 판결은 받아야 강제로 소유권이전등기를 할 수 있기 때문입니다.
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