상대방 측이 보여준 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인한 후 부동산을 매수하였는데, 나중에 알고 보니 등기부에 기재된 정보가 위조된 것을 알게 된 경우, 매수인을 어떻게 보호할 것인지, 매수인이 소유권을 주장할 수 있는지 여부에 대해 알아보고자 합니다.
위조된 등기부를 보고 부동산을 매도한 경우 법률관계
위조된 등기부에 의해 매수인이 소유권이전등기를 마치더라도, 부동산의 실소유자가 등기부 위조를 주장하면서 등기원인이 무효라는 이유로 소유권등기말소를 청구하면, 결국 매수인은 그 등기원인을 밝히지 못하는 한 소유권을 주장할 수 없습니다.
위조된 등기부를 보고 토지를 매수하였고 10년 넘게 부동산을 점유하였다면
민법은 다음과 같이 규정하여 일정기간 평온한 점유 자체에 대해 일정한 법적 권능을 인정하고 있습니다.
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
그러므로, 매수인이 위조된 등기부를 보고 토지를 매수하였으나, 등기를 이전한 이후 10년간 부동산을 점유한 경우에는, 민법 제245조 제2항의 등기부취득시효를 주장할 수 있는 것입니다.
매수인이 등기부취득시효로 소유권을 취득하면 피해자는 어떻게 하나
앞서 본 사례에서 (예전의) 실제 소유자는 위조된 등기부에 의해 소유권을 잃게 되는 것이고 이것이 오랜 기간 평온한 상태를 존중하여 사회질서를 유지하겠다는 법의 입장입니다.
(예전 한때의) 소유자는 등기부를 위조한 사람을 찾아서 불법행위에 의한 손해배상책임을 물어 배상을 받을 수 있습니다.
또한, 문서위조, 행사, 사기에 대한 범죄 책임을 추궁하기 위해 매도인 측에서 그러한 범죄행위를 한 사람을 형사고소를 하는 방안도 검토해 볼 수 있을 것입니다.
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