다가구주택 혹은 다세대주택을 월세 또는 전세로 계약하였는데, 알고 보니 보증금을 돌려받지 못하는 상황이었던 경우, 그리고 중개인이 그러한 상황을 사전에 설명해 주지 않은 경우 부동산 중개인은 어떤 책임을 지는 것인지 알아보고자 합니다.
경매로 인해 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우 부동산 중개인에게 손해배상청구를 하여 나머지 금액을 보전받을 수 있게 되는 경우가 있습니다. 중개인의 입장에서는 다소 억울하다고 생각할 수도 있으나, 처음에 다가구주택, 다세대주택을 중개할 때에 이러한 점을 세입자에게 설명해 주신다면 서로 안 좋은 일을 미연에 방지할 수 있으니 참고해 주세요.
다가구주택과 다세대주택, 어떻게 다른가?
가장 쉽게 구분하는 방법은 호실별로 등기가 되는지 하는 점입니다. 다가구주택의 경우에는 한 지번에 여러 세대가 전입신고를 하여야 하고 별도의 구분등기가 되지 않습니다. 반면 다세대주택은 호실별로 전입신고가 가능하고 별도의 구분등기도 가능합니다. 집을 보러 방문했을 때 거실에서 이 가구 저 가구 세대별 방이 한눈에 보이는 그런 구조인 경우에는 다가구주택일 가능성이 높은 것이지요. 한편 대개 많은 수의 빌라는 다세대주택에 해당할 것입니다. 따라서 다세대주택을 임차하는 경우에는 실제 호실과 등기부상 호실을 정확히 확인하는 것이 중요해집니다. 등기부상 기재가 중요한 역할을 하기 때문입니다.
다가구주택은 전월세 계약 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우 공인중개사에게도 책임이 있습니다
최근 전세사기가 사회적 문제가 되고 있습니다. 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 못하는 경우를 넘어서서 아예 처음부터 임대차보증금을 돌려줄 의사가 없었던 경우 임대인이 사기를 친 것인데요, 다가구주택에 대한 전세나 월세 혹은 반전세의 경우도 이러한 전세사기의 예외가 아닙니다.
A 씨는 다가구주택에 전월세계약을 체결하게 되었는데 거래를 중개한 공인중개사는 "보증금을 돌려받는 데에 문제가 없다"라고 설명했었습니다. 그런데, 이후에 다가구주택이 경매에 넘어가게 되었고 다른 세입자들이 먼저 확정일자를 갖추어 A 씨는 보증금을 돌려받지 못하게 된 사례입니다.
다가구주택의 경우 등기가 구분되지 않기 때문에 공인중개사는 세입자에게 다른 세입자의 임대차계약관계에 대해 확인해 주어야 합니다. 공인중개사가 그런 확인을 해 주지 않고 만연히 "보증금을 돌려받는 데에 문제가 없다"라고 하여 중개를 성사시켰다면, 공인중개사는 중개대상물의 상태 입지 및 권리 관계 사항을 중개의뢰인에게 정확히 설명해 주지 못한 것이고, 그 결과 A 씨가 손해를 입게 된 것이니 중개사는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
다만, 당사자인 A 씨 본인도 다가구주택이므로 권리관계를 제대로 확인하지 않은 책임도 있으므로 손해 중 일부에 대해서는 A 씨가 부담해야 하여 공인중개사의 손해배상책임이 일부 제한됩니다.
다가구주택의 임대차는 임차인도 중개사도 한층 더 주의해야 합니다
결국, 다가구주택의 전세 혹은 반전세는 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 여부에 관하여 다른 세입자의 전세보증금 액수와 확정일자, 전입신고 순위 및 대항력을 파악해야 하는 점이 추가로 고려되어야 하기에, 세입자도 중개사도 난이도가 더 높은 거래라고 할 수 있을 것이므로, 세입자도 중개사님의 말만 믿지 말고 집을 보러 다닐 때부터 직접 법률관계를 확인하는 것이 바람직할 것입니다.
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