인생에 몇 번 없는 중요한 부동산 거래에는 복잡한 부동산 및 세금 법이 적용되므로 우리는 가급적이면 세무사 또는 공인중개사를 채용하여 그들의 말을 신뢰하고 거래에 임하게 됩니다. 만일 그런 전문가가 잘못된 코칭을 해 준 결과 억울하게 세금을 더 납부하게 되면 공인중개사나 세무사를 상대로 책임 추궁할 수는 없을까요?
실제로 법원이 세무사, 공인중개사에 대하여 손해배상책임 등을 인정한 사례가 있으므로 이에 대해 검토해 보려고 합니다.
부동산 공인중개사의 손해배상책임이 인정된 사례
"을"은 공인중개사를 통해 부동산 매매계약을 체결하면서, 공인중개사로부터 세금에 관한 자문을 받아서 부동산 취득을 하였는데, 거래 후 알고 보니 이 사건 부동산은 중개사의 설명과는 정 반대로 취득세가 중과세되는 부동산이어서 "을"씨는 매매대금의 약 10% 이상 고액의 세금을 예상치 못하게 부담하게 되었고, 억울한 마음에 공인중개사를 상대로 (1) 그러한 중과세가 부과될 것을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이므로 부동산취득으로 인한 손해배상 및 (2) 정신적 고통에 따른 위자료 손해배상청구에 관한 소송을 제기한 사건입니다.
이에 관하여 법원은 심리 끝에 다음과 같이 판결하였습니다.
즉, "중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 공인중개사법에 따르더라도 '중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율' 등을 조사확인하여 설명하여야 한다는 점에 관하여 규정되어 있는데도, 공인중개사 및 그 보조원은 이를 조사확인하지 않고 "을"에게 잘못 안내한 점이 인정되는데, 그 차액이 5천만 원 이상에 이르는 거액으로서 공인중개사와 그 보조원이 조세의 세율에 대한 확인설명의무를 위반하였다"라고 설시하였습니다.
다만 법원은 그러면서도, 세금액에 따라 매수여부가 달라졌을 것이라고 보지 않아서, 이 점에 관하여 공인중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 없다고 보아서 부동산취득으로 인한 손해배상은 인정하지 않았고, 다만 정신적 고통에 관한 위자료를 인정하여 이를 지급하도록 최종 판단하였습니다.
이 2016년 청주지방법원 판결에 관하여는 여러 가지 사후 논의가 많습니다. 특히, 이 사건에서 원고가 공인중개사의 설명에 따라 부동산의 매수여부가 달라졌을 것이라는 점에 관하여 좀 더 충실히 입증을 하였더라면 손해액 전부를 배상받을 수 있었으나 이 점에 관한 입증이 부족하였기 때문에 정신적 고통에 관한 위자료 상당의 금원만을 배상받게 된 것뿐이므로, 만일 부동산 매수여부에 대한 인과관계에 대해 입증이 좀 더 충분히 이루어졌더라면 (1) 부동산취득에 따라 손해배상도 법적으로 청구 가능했을 것이라고 보는 견해도 있습니다. 향후 이와 유사한 소송이 제기되어 결과를 지켜볼 필요가 있을 것인데 어떠한 경우에서든 부동산거래당사자 본인의 과실도 참작되어야 할 것이므로 손해배상청구액의 전부가 인정되기는 힘들 가능성도 있습니다.
세무사의 손해배상책임이 인정된 사례
세무에 관한 문제는 전문적 역량에 대한 의뢰인의 신뢰정도가 큰 경우가 많습니다. 이에 세무사의 책임을 인정한 사례가 있습니다.
1. 상속세
"을"은 세무사에게 양도소득세 세무업무를 위임하는 과정에서 본인의 관련 서류를 보여주면서 상속세 신고에 대해 상담을 의뢰하였고, 세무사는 "을"이 상속세에 관한 신고는 할 필요가 없다고 상담하였습니다. 하지만 이후 "을"은 상속세를 신고하지 않았다는 이유로 과세관청으로부터 상속세와 가산세를 부과받게 되었고, "을"은 세무사를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사례입니다.
이에 대해 법원은
1. "을"은 세무사에게 상속세를 납부해야 하는지 여러 차례에 걸쳐 문의하였고 세무사는 관련 서류를 모두 제출받았음에도 서류를 제대로 확인하지 않고 짐작만으로 상담을 하였으며,
2. 세무사가 이 사건 외에도 여러 차례에 걸쳐 "을"과 그 가족의 세무 업무를 담당하면서 "을"과 세무사 사이의 고도의 신뢰관계가 형성되었으므로 세무사는 "을"의 그러한 신뢰를 감안하여 더욱 높은 업무상 주의를 기울여 상담에 임하여야 했으나 그렇게 하지 않은 점,
3. 만약 세무사가 제대로 안내하기만 했더라면 "을"은 상속세 신고 위임계약도 정식으로 체결했을 것으로 인정되므로 인과관계가 성립된다는 점
등을 고려하면 세무사가 "을"의 상속세에 대한 가산세 상당의 금원을 손해배상할 책임이 있다고 판단하였습니다. 한편, "을"이 세무사에게 특별히 별도의 위임계약을 체결하여 위임하지는 않은 점 및 당사자인 "을" 본인도 스스로 확인의무가 있다고 보아서, 세무사의 책임을 일부 감경하기에 이르렀습니다.
2. 취득세
의뢰인인 "을" 회사의 세금 관련 업무를 처리하던 세무사가 잘못된 세무상담을 하고 수수료를 받았으나, 회사에서 예상하지 못한 취득세 등을 부과받자 "을"회사가 세무사를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사안입니다.
이 사건에 대한 판결에서 법원은 세무사의 잘못된 정보제공으로 회사가 취득세 등을 부과받게 된 손해의 인과관계를 인정하면서 세무사가 회사에 대하여 손해배상책임을 부담한다고 판단하였습니다.
즉 법원은 세무사가 세무업무에 관한 위임계약을 체결하였으므로 세무전문가인 세무사가 수임인으로서의 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 관련법령을 숙지하고 과세 여부를 검토하여 알려주어야 할 의무가 있음에도 잘못된 정보를 제공한 과실로 세금을 부과받게 된 회사에 손해가 발생하였다고 보았습니다.
하지만 한편 회사 또한 당사자이면서도 상담 내용만을 믿고 거래를 진행한 과실이 있어 최종적으로 세무사의 책임 중 일부는 제한하였습니다.
전문가의 자문, 그리고 유의할 점
변호사에 관하여는 항소기간, 공탁금의 반환 등 소송을 위임받은 변호사가 불변기간을 준수하지 못한 경우 변호사의 손해배상책임이 인정된 사례가 있습니다.
그 밖에 우리가 통상 전문가라고 부르는 직종이 많은데, 예를 들어 설계사무소와의 용역계약에서 설계사무소가 잘못된 자문을 한 경우 손해배상책임을 청구할 수는 있으나, 신뢰의 정도에 관하여 법원이 세무사 (혹은 공인중개사)의 세금 자문을 해 준 경우에 있어서의 고도의 신뢰관계를 인정해 줄지는 의문입니다. 세무사를 중복으로 선임하여 거래하는 경우는 상상하기 힘들지만, 건설 관련 용역에서는 PM사 혹은 CM사를 채용하여 설계사무소의 설계사에 대한 일종의 감독을 위임하는 등 본인이 스스로 이중으로 챙길 수 있는 경우가 많기 때문입니다.
따라서, 전문가의 전문 영역에 따라 그러한 전문가의 자문행위에 잘못이 있는 경우 손해배상책임을 추궁할 수 있는지 및 본인 책임의 정도가 달라진다고 보아야 할 것이고, 세무전문가는 책임의 정도가 다른 전문가에 비해 높은 것으로 이해하면 되겠습니다.
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