건물을 매수하였는데, 건물의 일부가 옆의 다른 사람 토지를 침범한다는 사실을 나중에야 알게 되었습니다. 옆토지 소유주에게 대항할 수 있을까요? 부동산을 매도한 사람에게는요? 어떻게 대처해야 하는지 알아보고자 합니다.
취할 조치는 서로 연결됩니다
1. 먼저 토지 소유자와 협의하여야 합니다. 토지 소유자는 본인을 상대로 점유이전금지가처분신청을 하고 소유권에 기한 방해배제청구소송을 제기할 권한이 있기 때문입니다.
예전 토지 소유자를 상대로는 그런 권리를 행사하지 않고 있었을 뿐입니다. 물론 인근 토지 소유자는 본인 토지를 부당하게 사용하였다는 이유로 예전 토지 소유자 및 현재 본인을 상대로 기간에 비례하는 금액의 부당이득반환청구소송을 제기할 수도 있습니다. 인근 토지 소유자의 마음먹기에 달린 일입니다. 따라서 토지 소유자와 협의하여 그가 만족할 만 수준의 조치를 취해 주기로 하여야 합니다. 해당 토지를 매수하거나, 이용료를 지급하기로 하는 것입니다. 토지 소유자를 상대로는 협상력이 약할 수밖에 없습니다.
2. 매도인에게 책임을 물어야 합니다.
대금을 감액받거나 손해배상금을 지급받습니다. 매도인은 민법상 하자담보책임을 부담합니다. 억울하고 번거롭겠지만 매도인을 상대로 소송을 제기해야만 법적으로 지급을 강제할 길이 생기는 것입니다.
매도인의 하자담보책임
이 중 매도인에 대하여 대금감액 또는 손해배상, 계약해제를 요구할 수 있는 상황에 대해 조금 더 살펴보겠습니다.
매도인과 매수인간 부동산매매계약서에서 특별히 매도인이 무슨 책임을 진다는 약정을 하지 않았더라도, 민법 제572조에서는 이와 같은 경우에 매도인이 일정한 법적 책임을 진다고 명시하고 있습니다. 즉 민법 제572조는
제1항에서 "매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다."라고 규정하고,
제2항에서는, "전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다"라고 규정합니다. 또한,
제3항에서는, "선의의 매수인(위 사실을 알지 못한 매수인)은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다"라고 각 규정합니다.
다소 특이한 점은 옆토지의 진정한 소유자로부터 소유권을 문제없이 가져올 수 없음이 확정된 이후에야 본인은 매도인을 상대로 이러한 하자담보책임의 이행을 받을 수 있게 되는 것으로 적용하여야 할 경우가 있다는 것입니다, 아래에서 더 살펴보겠습니다.
실제 사례에서 유의할 점
민법 제572조가 지금 살펴보는 사례에 적용할 때에 해석에 약간 걸림돌로 작용할 수 있는 부분은, "권리의 일부가 타인에게 속하여야"한다는 것입니다.
지금의 이 사례에서는 건물의 경우 소유권은 매수인이 보유하고 있고, 상대방의 토지를 침범하게 됩니다. 그러므로 본인에게 건물과 토지를 매도한 사람도 아직까지는 옆 토지 소유주와 침범토지를 사들이는 매매계약을 체결하여 본인에게 침범토지의 소유권을 책임지고 문제없이 넘겨줄 수 있는 여지가 있습니다. (아직까지는 권리의 일부가 타인에게 "속한다"라고 보기 어려움) 그러므로, 아직은 민법 제572조가 작동하지 않는 것 아닌가 하는 의문이 들 수 있기 때문입니다.
맞습니다. 즉, 이 점에 관하여 대법원은 2009년에 선고한 판결에서 다음과 같이 밝히고 있습니다.
"매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물 부분에 관한 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다.
그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다. "라고 판시하였습니다.
이번 사례에서는 옆토지 소유주가 매우 화가 나 있군요. 본인을 상대로 소유권침범 부분에 대한 소송을 제기하여 승소의 확정판결까지 받은 상태입니다. 이제는 본인에게 침범토지를 매도한 매도인도 더 이상 옆토지 소유주로부터 침범토지 부분을 매입하여 본인(매수인)에게 문제없이 소유권을 이전시켜 줄 방법은 사라졌다고 봐야 할 것입니다. 즉, 민법 제572조에서의 권리의 일부가 타인에게 "속하"게 되었다는 것입니다. 확정판결시점을 기준으로 이제 매수인 본인은 매도인에게 민법 제572조의 책임을 유추적용하여 물을 수 있게 됩니다.
민법 제573조에서는 하자담보책임청구의 권리행사기간을 선의인 경우(몰랐던 경우) 사실을 안 날로부터 1년, 악의인 경우(알고 있었던 경우) 계약한 날로부터 1년 이내에 행사하도록 하고 있다는 점도 유의해야 할 것입니다.
뒤집어 보기
건물 매수인이 매도인을 상대로 하자담보책임의 이행청구를 함에 있어서는 일종의 "순서와 차례"를 지켜야 한다는 위 대법원 판례를 건물 매도인 입장에서 응용해 보겠습니다. 만일 옆토지소유자가 소유권 방해배제청구의 소송을 제기하는 등의 조치를 취하지 않고 있는 상태라면, 건물 매수인이 매도인을 상대로 계약 해제 등을 요구함에 대해 '아직은 소유권을 취득하여 건네줄 수 있는 상태임'이라는 항변을 할 여지는 있을 것입니다.
물론 이런저런 핑계만 대다가 시간이 지나면 그로 인한 사회적 손해는 궁극적으로는 매도인이 책임지고 부담하는 식으로 종결될 소지가 높은 점도 감안해야 할 것입니다.
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