가등기가 되어 있는 부동산을 매수하고 소유권이전등기까지 마쳤는데, 이후에 가등기에 기한 본등기가 경료되는 경우 매수인들은 어떻게 대응할 수 있는지 알아보겠습니다.
부동산을 매수하면서 매매대금을 일부만 지급하고 가등기만 해 두는 경우가 있습니다. 일반적으로는 매수인(B)이 은행 등에서 대금을 융자받아서 잔금을 치를 때까지 매도인(A)이 다른 사람(C)에게 매매하지 않고 기다리는 경우가 일반적입니다만, 예외적으로 매수인(B)이 은행에서 대출받지 못하거나 다른 사람(C)이 훨씬 높은 금액을 치르겠다고 하여 매도인(A)이 매수인(C)에게 부동산을 매도하고 등기까지 이전시켜 주었는데 한참 후에 매수인(B)이 약정했던 잔금을 매도인(A)에게 지급하고는 가등기에 기하여 본등기를 실제로 경료한 경우입니다.
- 최초의 매수인(B)이 취할 조치
- 다른 사람인 매수인(C)이 취할 조치
부동산의 소유권자는 누구인가
최초의 매수인(B)이 가등기에 기하여 일방적으로 본등기를 할 수 있는데, 본등기를 하였으니 최초의 매수인(B)이 부동산의 소유권을 갖습니다. 부동산등기법 제6조 제2항 "가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다"라고 하였으므로, 다른 사람(C)이 받은 소유권이전등기보다 최초의 매수인(B)이 더 앞서는 것입니다.
가등기권자 최초매수인(B)이 단독으로 본등기를 하려면
최초의 매수인(B)이 단독으로 본등기를 하려고 해도 매도인(A)이 협조하지 않으면 어떻게 하나? 염려할 필요는 없습니다.
가등기를 할 때에는 본등기예약에 관한 의사표시를 분명히 한 매매계약서를 사용하여 부동산매매계약을 체결하는 것이 관례입니다. 전국의 모든 등기소에서도 통상 받아들이는 그러한 계약서에서 향후 일정한 조건 하에 매수인이 매매계약을 일방적으로 완료할 수 있음을 명시하므로, 그러한 조건(기간, 대금 등)에 맞게 최초의 매수인(B)이 완결권을 행사하면 매수인(B) 단독으로 본등기를 경료할 수 있습니다.
다른 매수인(C)은 어떻게 하면 되나?
부동산등기법 제58조에서는 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 그 기간 동안에 이루어진 소유권이전등기는 일정한 절차(등기관이 이해 관계있는 제삼자에게 1개월 이내의 기간으로 이의 진술할 것과 이의가 없으면 등기를 말소한다는 통지 등)를 거쳐 직권으로 말소가 됩니다. 따라서 다른 사람인 매수인 (C)의 소유권이전등기는 말소될 것입니다.
다른 사람인 매수인 (C)는 원칙적으로는 매도인(A)을 상대로 "민법 제576조에 의한 담보책임"을 물을 수 있습니다. 즉, 대법원은 "가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 되면...(중간생략)... 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 같은 조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하고 민법 제570조에 의한 담보책임을 진다고 할 수는 없다"라고 판시한 적이 있는데, 대법원의 논리에 의하면 민법 제576조에 의해 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인에 대해 대금의 상환을 청구할 수 있으며 그 외에 손해가 있으면 그 외의 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
다만, 사건에 따라서는 다른 사람인 매수인(C)이 매도인(A)으로부터 부동산을 매입할 때에 손실보전에 관한 특별한 약정을 서로 간에 체결한 경우도 있을 것이므로 그러한 약정에서 매도인(A)이 매수인(C)에게 매매대금 전액을 반환하지 않고 일부는 보유하기로 한 경우에는 달리 볼 수 있을 것입니다.
여하튼 그러한 경우에도, 매수인(C)이 본등기로 소유권을 확보하게 된 매수인(B)에 대해 손해배상청구를 할 수 있는 논리는 성립되지 않을 것이므로 매수인(C)이 매수인(B)을 탓할 일은 애초에 발생하지 않는 것입니다.
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